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2020年地产目睹之怪现状:破产房企超270家 违约债务暴涨533%

作者: 乐山新闻网 发布时间: 2021年01月12日 12:55:57

  这些房企在正式破产前,大多都已官司缠身。以张家港市联成天通房地产开发有限公司为例,天眼查显示,该公司自2019年开始就因为金融借款合同纠纷、追偿权纠纷、建设工程施工合同纠纷等被告上法庭,最终因无力偿债被迫破产清算。

  针对2020年的破产房企,贝壳研究院高级分析师潘浩表示,根据统计局公布数据全国约有十万家房企,相对基数而言,270家依然是小概率的个案。但2020年百强房企集中度有进一步提升,头部房企由于业务规模大、覆盖区域广,因此有更好的融资渠道和更大的调整空间。

  危机向中型房企蔓延

  但另一面,小房企则被逐步“清退”。在人民法院公告网上,以“地产+破产文书”为关键字可检索出525条破产文书,与2019年超500家的数量相当。若以企业为单位,剔除部分非房地产企业或债权人会议等,发布破产相关文书的房企大约270家。

  随着行业进入深度洗牌阶段,刘策预计,2021年楼市总体还是乐观,但从企业端看,债务危机肯定还会延续,小房企破产数量也会继续走高,一方面在于行业进入寡头竞争阶段,行业整合加剧,集中度还会不断提升,一些市场竞争力弱的房企会加速淘汰;另一方面,预计政策端审慎的金融监管不但不会放松,还会继续加强,如三道红线管控由试点范围不断扩大等。

  在大环境持续“收紧”的同时,房企的偿债压力依然巨大。走过2019、2020年偿债高峰之后,房企接下来的偿债规模仍保持高位。中指院数据显示,2021年包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元;2022年,房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平;2023年在8000亿元水平。

  佳兆业集团控股首席战略官刘策表示,房企破产数量不断增加并不意外,其认为这一现象的本质是整个房地产行业已经进入寡头竞争阶段,行业集中度不断提升。而中型房企的危机大多与自身战略误判、风险管控能力不足有关。

  与此同时,中型房企的生存危机也在加剧。Wind数据显示,2020年债券违约总金额高达281.7亿元,同比暴涨533%,且违约主体大多是中型房企。

  刘策亦表示,最近两三年中型企业普遍面临着较大的发展焦虑,很多房企加入了“规模竞争”游戏,比如提出了三年千亿,进入行业TOP50、TOP30等激进目标,而发展模式依然比较传统,就是高杠杆模式,造成企业负债率不断攀升。但是,最近两年行业市场机会及政策环境都发生了重大变化,市场由高速增长阶段切换到了平稳增长阶段,融资端开始强调去杠杆、防风险,如融资要接受窗口指导,以及现在的三道红线监管,“也就是说企业的发展战略脱离行业新情况,最终造成这些房企风险暴露,债务违约”。

  值得关注的是,生存危机在2020年明显向中型房企蔓延。Wind数据显示,2020年房地产行业累计违约债券有23只,违约金额高达281.7亿元,2019年全年仅44.5亿元,同比暴涨533%

  新华联控股有限公司违约债券同样多达8只,但金额远低于泰禾集团,为42.2亿元。因萝卜章事件而遭遇“黑天鹅”的北京华业资本新增20亿元违约债券,混改迟迟未能推进的天房集团违约金额也多达27亿元。

  从具体企业看,2019年债券违约房企中,来自合肥的国购投资有限公司占比最多,总共14只违约债券中就占了10只,另外北京华业资本控股股份有限公司、银亿股份各占3只、1只。三家房企在行业中的知名度亦不算高,国购投资房地产项目主要集中在安徽,而华业资本、银亿股份营业收入都不超过百亿,三者均未进入克而瑞2019年销售榜Top200。

  房企破产数量不断增加并不意外,本质是整个房地产行业已经进入寡头竞争阶段,行业集中度不断提升。

  在处理破产清算过程中还不乏“狗血戏码”。2020年10月9日,一则来自广东省广州市中级人民法院的公告显示,广州源华房地产开发有限公司因下落不明,无法送达民事裁定书。不过,最终破产清算工作还是顺利完成了。

  偿债规模维持高位

  万科虽宣布入股泰禾,但泰禾自身的财务危机仍需自己解决,目前除了与中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司达成债务重组协议,120.03亿元债务获得展期之外,未公布其他重大进展,

  处于抗风险末端的小房企依然是破产队伍中的大多数。据时代财经查阅,2020年破产名单中包括有“香河秀兰房地产”、“杭州易辰房地产”、“象山积胜房地产”、“上海申强房地产”等大量在市场上存在感并不强的房企,且大部分位于三四线城市。根据破产文书,资不抵债是它们走向破产的共同原因。